🔎 EN CLAIR #3 | Logement : préserver nos espaces naturels, répondre aux besoins essentiels

La question du logement concentre aujourd’hui des enjeux majeurs : pression foncière, hausse des prix, exigences environnementales accrues, attractivité démographique. Ces réalités ne datent pas d’hier, mais elles se sont fortement accentuées au cours de la dernière décennie, plaçant les collectivités face à une responsabilité : celle d'agir, sans céder à l’improvisation ni à l’urbanisme subi.

1. Un choix clair dès le départ

Dès notre arrivée aux responsabilités en 2014 à Ajaccio, nous avons dû faire face aux conséquences directes du PLU de 2013, un document beaucoup trop permissif, pensé pour une logique de construction, sans régulation suffisante ni vision d’ensemble. Pendant plusieurs années, Ajaccio a subi les effets de cette politique : étalement urbain, consommation excessive du foncier, tensions accrues sur les réseaux et rejet croissant de l’acte de construire par la population.

C’est pourquoi nous avons fait un choix crucial : réviser en profondeur ce cadre, stopper l’hémorragie et reprendre la main sur notre développement urbain. Depuis 2014, et plus encore durant le mandat 2020–2026, la Ville d’Ajaccio et la Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien (CAPA) ont ainsi construit une politique du logement structurée, progressive et responsable.

2. Un constat sans détour

Ajaccio reste un territoire sous tension :

• un foncier contraint,

• plus de 2 300 demandes de logements sociaux en attente,

• un délai moyen d’attribution de 2,5 ans,

• une croissance démographique soutenue,

• une carence persistante au regard de la loi SRU*

*La loi SRU, impose aux communes un pourcentage minimal de logements sociaux afin de garantir la mixité sociale. À Ajaccio, ce seuil n’est pas encore atteint, ce qui entraîne une pénalité financière annuelle d’environ 450 000 €. Une sanction, mais surtout le révélateur d’un déséquilibre ancien entre besoins réels et offre disponible. Face à cette situation, il ne s’agissait pas seulement de produire plus, mais de construire autrement, en conciliant production de logements, qualité de vie et protection durable du territoire.

3. Reprendre la main sur l’urbanisme

La première réponse apportée a été structurelle.

Avec l’adoption du Plan Local d’Urbanisme de 2019, nous avons engagé une rupture nette avec les pratiques du passé :

• près de 70 % de surfaces constructibles en moins par rapport au PLU de 2013,

• sanctuarisation d’environ 80 % du territoire communal,

• protection renforcée des espaces agricoles, naturels et paysagers.

Ce choix est fondamental : il conditionne toute la politique du logement. Produire, oui, mais produire mieux, avec :

• des règles plus exigeantes vis-à-vis des tous les acteurs du bâtiment,

• une meilleure insertion paysagère des projets,

• une vision d’ensemble à l’échelle de la ville et de l’agglomération.

Ce PLU n’est pas figé. Des révisions ciblées ont été engagées durant la mandature pour :

1. mieux encadrer les hauteurs,

2. renforcer la gestion des eaux pluviales,

3. consolider les exigences de mixité sociale,

intégrer de nouveaux outils juridiques, notamment pour favoriser la résidence principale.

4. Produire du logement

Dans le même temps, la CAPA a structuré sa politique de l’habitat autour du Programme Local de l’Habitat (PLH), aujourd’hui entré dans sa troisième génération.

Le PLH3, élaboré et voté durant la mandature, fixe un cadre important :

• 550 logements par an à l’échelle du territoire,

• dont environ la moitié en logement social,

• une répartition équilibrée entre les communes de la CAPA,

• et une articulation entre construction neuve et réhabilitation de l’existant.

  
  

Il s’agit d’une véritable feuille de route, très opérationnelle, appuyée sur :

• une ingénierie publique renforcée,

• des financements dédiés,

• une stratégie foncière intercommunale,

• une contractualisation active avec l’État et les partenaires institutionnels.

  
  

  5. Rénover plutôt que consommer

Face à la rareté du foncier, un autre décision essentielle a été votée : donner la priorité à la rénovation du parc existant. Un levier central de cette politique repose sur les OPAH*

Concrètement :

• 646 logements ont déjà été réhabilités par l’Office Public de l’Habitat de Corse-du-Sud (OPH),

• des OPAH ciblées ont été conduites dans les quartiers et les villages, dont celle qui est cours dans l'hypercentre d'Ajaccio,

• des actions spécifiques ont été menées sur les copropriétés dégradées,

• une attention renforcée a été portée sur la lutte contre l’habitat indigne et la vacance.

  
  

À l’échelle de la CAPA, la montée en puissance est nette :

• appel à projets pour 10 copropriétés, avec audits financés à 100 %,

• aides directes à la rénovation globale et énergétique,

• accompagnement renforcé via la Maison de l’Habitat Durable,

• objectif : 300 logements privés rénovés en 5 ans, en priorité pour les ménages modestes.

  
  

Rénover, c’est loger mieux, mais aussi :

• améliorer le pouvoir d’achat,

• réduire les consommations énergétiques,

• prolonger la vie du bâti,

• préserver l’identité urbaine de notre ville.

*Les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat sont des dispositifs publics qui permettent d’accompagner les propriétaires, occupants ou bailleurs, dans la rénovation de logements anciens : amélioration du confort, lutte contre l’insalubrité, rénovation énergétique, adaptation au vieillissement des personnes résidentes.

6. Logement social et logement accessible

Le rattrapage du retard en matière de logement social constitue un axe central du bilan.

Sur la mandature :

• 1 500 logements sociaux financés à l’échelle intercommunale,

• 6,8 M€ mobilisés,

• diversification des profils de résidents (familles, jeunes actifs, seniors),

• intégration systématique des exigences d’accessibilité et d’adaptation au vieillissement des personnes bénéficiaires.

Cette action s’inscrit dans une démarche plus large, incarnée par la Charte “Territoire 100 % inclusif”, qui engage durablement la Ville et la CAPA pour :

• adapter les logements à la perte d’autonomie,

• favoriser le maintien à domicile,

• garantir un accès digne au logement pour tous.

À noter : l’attribution des logements sociaux ne relève pas de la seule décision du maire.

Elle s’effectue dans le cadre de commissions d’attribution, où siègent les bailleurs sociaux et différents partenaires institutionnels, et s’inscrit dans un cadre légal national. Le rôle de la Ville est d’agir sur l’offre, la programmation et la qualité des projets, mais les décisions d’attribution sont collectives et encadrées par la loi.

7. Écoquartiers : préparer l’avenir

Les écoquartiers du Finosello et de la Miséricorde s’inscrivent pleinement dans le bilan de la mandature, non pas comme des réalisations, mais comme les premiers résultats de notre méthode :

• des friches identifiées et requalifiées, plutôt que des extensions de la ville,

• des études urbaines et environnementales approfondies,

• des choix de programmation clairs (logements, équipements, espaces publics),

• une maîtrise foncière renforcée, condition indispensable pour agir dans la durée.

  
  

Ces projets incarnent une nouvelle manière de faire la ville :

• construire sur l'existant,

• intégrer logements, mais aussi mobilités, nature et services,

• penser des quartiers vivants, durables et mixtes.

  
  

Ils traduisent une volonté : ne plus subir l’aménagement, mais le penser, l’encadrer et le maîtriser dans le temps long.

8. Réguler pour protéger l’habitat permanent

Enfin, la politique du logement ne serait pas complète sans une action déterminée sur la régulation.

Durant la mandature :

• mise en place de la procédure de changement d’usage pour les meublés de tourisme (type AirbnB),

• création d’un numéro d’enregistrement obligatoire,

• hausse de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires à son plafond maximum (60 %),

• renforcement des contrôles et des sanctions en matière d’urbanisme.

  
  

Objectif : préserver le logement comme un bien de première nécessité, au service des résidents permanents.

En conclusion

Le logement est un sujet complexe, soumis à de fortes contraintes et à des compétences partagées.

Mais notre bilan démontre une chose essentielle : un cap a été tenu.

• un urbanisme plus protecteur,

• une production mieux encadrée,

• une rénovation massive de l’existant,

• une montée en puissance du logement social et accessible,

• des outils durables pour l’avenir.

  
  

C’est cette méthode, rigoureuse, patiente, que Stéphane Sbraggia et son équipe entendent poursuivre : faire du logement un levier de cohésion et non un facteur de fracture.